Относителна недействителност на сделка по покупко-продажба

[iliyana_k]

Здравейте !
Сблъсках се със следния казус и имам нужда от съдействие:
През 2018 година М.П е закупил по 11/18 идеални части от 1 бр. земеделски и 3 бр. УПИ.
От един от съсобствениците му е дарена 1/18 от същите имоти.
В продажбата не участват всички наследници. Остават четирима наследника, които не продават наследствените си части, по 1/12 за всеки от тях.
През 2019 година от М.П е образувано дело за делба. (Имотите никога не са реално използвани от купувача) . С решение по първата фаза на делбата, съдът обявява за относително недействителна спрямо наследниците, които не продадоха идеалните си части, сделката по покупко-продажба и дарението. Със същото решение се допуска делба между продавачите и останалите наследници, които не са участвали в продажбата. С решение във втората фаза по делбата имотите се изнасят на публична продан. След влизане в сила на решението, никоя от страните по делото не предприема действия за изнасяне имотите на публична продан.
Моля, ако сте се сблъсквали с подобен казус да ми дадете предложения, какви действия да предприемем ?
М.П вече е загубил интерес от имотите, до колкото отношенията с продавачите са се влошили, поради причината, че не изнасят имотите на публична продан.
Има ли шанс да искаме разваляне на договора за покупо-продажба + връщане на цената и обезщетение за претърпени вреди от невъзможността да М.П да използва имотите ? Относно бездействието да се изнесат имотите на публична продан, какви са стъпките, които можем да предприемем ?
Благодаря на отзовалите се !

[kalahan2008]

М.П вече е загубил интерес от имотите, до колкото отношенията с продавачите са се влошили, поради причината, че не изнасят имотите на публична продан.
Има ли шанс да искаме разваляне на договора за покупо-продажба + връщане на цената и обезщетение за претърпени вреди от невъзможността да М.П да използва имотите ? Относно бездействието да се изнесат имотите на публична продан, какви са стъпките, които можем да предприемем ?

В изложението не е уточнено, но най-вероятно се касае за прогласена относителна недействителност на основание чл. 76 от Закона за наследството.
Съгласно Тълкувателно решение № 1 от 19.05.2004 г. по тълкувателно гр. дело № 1/2004 г. на ВКС, ОСГК:

В съдебния исков процес за ликвидиране съсобствеността, възникнала по наследяване, или при иск за собственост относно нейното съществуване, сделката може да бъде обявена за недействителна по чл. 76 от ЗН по искане на сънаследника, който не желае в делбата да участва приобретателят по нея. Правото на сънаследника да иска прогласяване на относителната недействителност по чл. 76 от ЗН може да се упражни само в първата фаза на делбения процес под формата на инцидентен установителен иск или правоизключващо възражение. Спорът по чл. 76 от ЗН се явява преюдициален и обуславящ спора за собственост и в делбения процес, тъй като с решението по чл. 282, ал. 1 ГПК /отм./ следва със силата на присъдено нещо да се разреши спора за страните - съделители, титуляри /съпритежатели/ на правото на собственост. За да се извърши делбата между действителните съсобственици, ако е заявен искът по чл. 76 от ЗН, като главна надлежна страна в процеса следва да участва сънаследникът - прехвърлител. Приобретателят по сделката също има качеството на главна страна /ответник/ и необходим другар по иска за прогласяване на относителната недействителност. Последиците на акта на разпореждане не се зачитат в отношенията на сънаследниците, поради което не приобретателят, а разпоредилият се с вещта или части от нея сънаследник е носител на правото на собственост на сънаследствената вещ и делбата следва да бъде извършена с негово участие.

Това означава, че на публична продан може да бъде изнесен имотът само по искане на продавачите/дарителите и съсобствениците, които не са продали дела си. Само те участват във втората фаза на делбата след влизане в сила на решението за уважаване на иска по чл. 76 ЗН. Всеки един от тези съделители може да се снабди с изпълнителен лист и да иска от съдебен изпълнител да изнесе имота на публична продан.
Едва след продажбата на имота на публична продан с влязло в сила постановление за възлагане МП може да иска разваляне на договора за покупко-продажба, тъй като едва в този момент МП ще загуби правото на собственост върху тези 11/18 ид. части. Тогава ще може да иска връщане на платената цена заедно със законната лихва от датата на евикцията. Не мисля, че ще може да се иска друго обезщетение, тъй като прогласяването на относителната недействителност е вид санкция за купувача - ответник по иска с правно основание чл. 76 ЗН. Той е знаел, че купува сънаследствен имот без съгласието на останалите съсобственици и въпреки това го е закупил, т.е. купил е на риск.

[iliyana_k]

М.П вече е загубил интерес от имотите, до колкото отношенията с продавачите са се влошили, поради причината, че не изнасят имотите на публична продан.
Има ли шанс да искаме разваляне на договора за покупо-продажба + връщане на цената и обезщетение за претърпени вреди от невъзможността да М.П да използва имотите ? Относно бездействието да се изнесат имотите на публична продан, какви са стъпките, които можем да предприемем ?

В изложението не е уточнено, но най-вероятно се касае за прогласена относителна недействителност на основание чл. 76 от Закона за наследството.
Съгласно Тълкувателно решение № 1 от 19.05.2004 г. по тълкувателно гр. дело № 1/2004 г. на ВКС, ОСГК:

В съдебния исков процес за ликвидиране съсобствеността, възникнала по наследяване, или при иск за собственост относно нейното съществуване, сделката може да бъде обявена за недействителна по чл. 76 от ЗН по искане на сънаследника, който не желае в делбата да участва приобретателят по нея. Правото на сънаследника да иска прогласяване на относителната недействителност по чл. 76 от ЗН може да се упражни само в първата фаза на делбения процес под формата на инцидентен установителен иск или правоизключващо възражение. Спорът по чл. 76 от ЗН се явява преюдициален и обуславящ спора за собственост и в делбения процес, тъй като с решението по чл. 282, ал. 1 ГПК /отм./ следва със силата на присъдено нещо да се разреши спора за страните - съделители, титуляри /съпритежатели/ на правото на собственост. За да се извърши делбата между действителните съсобственици, ако е заявен искът по чл. 76 от ЗН, като главна надлежна страна в процеса следва да участва сънаследникът - прехвърлител. Приобретателят по сделката също има качеството на главна страна /ответник/ и необходим другар по иска за прогласяване на относителната недействителност. Последиците на акта на разпореждане не се зачитат в отношенията на сънаследниците, поради което не приобретателят, а разпоредилият се с вещта или части от нея сънаследник е носител на правото на собственост на сънаследствената вещ и делбата следва да бъде извършена с негово участие.

Това означава, че на публична продан може да бъде изнесен имотът само по искане на продавачите/дарителите и съсобствениците, които не са продали дела си. Само те участват във втората фаза на делбата след влизане в сила на решението за уважаване на иска по чл. 76 ЗН. Всеки един от тези съделители може да се снабди с изпълнителен лист и да иска от съдебен изпълнител да изнесе имота на публична продан.
Едва след продажбата на имота на публична продан с влязло в сила постановление за възлагане МП може да иска разваляне на договора за покупко-продажба, тъй като едва в този момент МП ще загуби правото на собственост върху тези 11/18 ид. части. Тогава ще може да иска връщане на платената цена заедно със законната лихва от датата на евикцията. Не мисля, че ще може да се иска друго обезщетение, тъй като прогласяването на относителната недействителност е вид санкция за купувача - ответник по иска с правно основание чл. 76 ЗН. Той е знаел, че купува сънаследствен имот без съгласието на останалите съсобственици и въпреки това го е закупил, т.е. купил е на риск.

Да, касае се за прогласена относителна недействителност на основание чл. 76 от ЗН.
Проблемът е, че никой от продавачите/дарителите и собствениците не предприемат действия за образуване на изпълнително дело и изнасяне имотите на публична продан. Т.е М.П е поставен в едно висящо положение - нито може да прекрати договора за покупко-продажба, нито той може да предприеме действия за изнасяне имотите на публична продан.

Благодаря Ви за насоките.