Какво означава незастроено подпокривно пространство?

[hristev]

Ако е това - не би трябвало да се включва в РЗП. Все пак не попада в хипотезата на пар. 5, т. 18 ЗУТ.

Та, отговорът на въпроса

Та някой чел/чувал ли е за подобна или друга височина, която да определя подпокривното пространство като незастроено?

е със сигурност ( но САМО СПОРЕД МЕН), че височината няма отношение дали подпокривното пространство се определя като "застроено" или "незастроено".

Единствено значение има дали в него има изградени СОС или прилежащи помещения, а вече за законосъобразното тяхно проектиране и изпълнение има съответни изисквания за височина, площ и достъпност.

Тук да се има предвид, че действащата нормативна уредба при проектирането и изпълнението на сгради в различните години е била различна и пак СПОРЕД МЕН, трябва да се определя кое подпокривно е застроеното и кое е незастроеното към момента на одобряване на проектите за съответната сграда.

Сиреч, пак СПОРЕД МЕН, макар и в едно подпокривно пространство да има незаконно построени тавански стаи, които са изградени в разрез с одобрените проекти, то тогава това пространство трябва да се определи като "незастроено".

Сега друг е въпроса доколко са търпими. Стига съм мислих.

Интересен е фактът, че докато се чудих по темата потърсих малко и открих някои чудесии. Върхът на сладоледа е Определение № 365 от 12.06.2018 г. по т. д. № 73 / 2018 г. на Върховен касационен съд, 2-ро тър. отделение. В него се говори за "реално проектирана площ" и "реално застроена площ"

Ето и още понятия, за които не знам доколко са нормативно закрепени или възприети от практиката, но предполагам, че все някъде хващат секиш.

Пълна разгъната площ
Пълна разгъната площ на всички етажи на сградата, изчислена с външните размери на сградата, включително конструкция, стени, коридори, стълби.

Нетна разгъната площ
Сумата от всички площи между вертикалните сградни компоненти (стени), т.е. общата площ намалена с площта на конструктивните елементи.

Използваема разгъната площ
Частта от нетната разгъната площ, която се използва за определените нужди на сградата, т.е. нетната застроена площ намалена с общите площи (коридори, стълби и т.н.) и сервизните помещения (тоалетни, складове и т.н.).

[kalahan2008]

Изхождайки от приетото в Тълкувателно решение № 34/15.03.1984 г. на ОСГК, че подпокривното пространство представлява обща част по естеството си, ако не е изградено като отделни обекти или сервизни помещения към такива, е счел, че в случая обособените две помещения са складови по смисъла на тълкувателния акт, а не са незастроено подпокривно пространство.

Анджък! И аз това казах. Ама на ivanov_p не му хареса

[hristev]

Сложи малко практика за авторитет.

Нищо че хвърлянето на боб е тъй авторитетно като практиката на ВКС

[ivanov_p]

На няколко места съм писал, че незастроено подпокривно може да означава само едно - такова без преградни стени. Друг е въпроса, че решенията на ВС и ВКС по отношение на общите части по естество или предназначение не не са приложими към ЗУТ и при спор едва ли ще се ценят. За да се определи дали нещо е застроено или не няма значение дали е годно или негодно да бъде обща част по предназначение, тавана ще е застроен дори да няма нужните технически параметри за да отговаря на изискванията да се обособи като отделен обект, годен за своене.
Направена е поредната глупост в ЗУТ или по-точно - върху цялата глупост е сложена още една. Вместо един кратък член от едно изречение - "В подпокривното пространство не могат да се обособяват самостоятелни обекти" се прави промяна след промяна за да се поддържат паричните потоци към подписващите.

Как ще се спазва буквата и духа на новата норма? напр. как ще се установи, че подпокривното допълнителното не е станало застроено, т.е. обитаемо? Кой ще установи нарушението и по какви причини прокурор ще нареди да влиза в частни жилища, придружен от полиция? Наличието на едно обзаведено подпокривно в което кипи живот ще го превърне ли в застроено, ако не са изградени масивни преградни стени, а си е цяло или преградено с паравани? Каква ще е санкцията, да се разруши сградата, да се премахне покрива, само стените, глоба? При жалене какво ще установят вещарите, ако предишния ден мебелите и параваните са изнесени на стълбите? Или може би ще трябва да бутнем стълбите, защото са стани годни за обитание?

[hristev]

Друг е въпроса, че решенията на ВС и ВКС по отношение на общите части по естество или предназначение не не са приложими към ЗУТ и при спор едва ли ще се ценят.

Видно от цитираното Определение № 356 от 19.07.2022 г. по гр. д. № 3957 / 2020 г. е, че решението от 84та е ценено като такова, което не е загубило силата в тази си част.

За да се определи дали нещо е застроено или не няма значение дали е годно или негодно да бъде обща част по предназначение,

Никога не съм го и твърдял.

...тавана ще е застроен дори да няма нужните технически параметри за да отговаря на изискванията да се обособи като отделен обект, годен за своене.

Общи части не могат да се свояват. При прилежащите помещения, според книгата на Александър Георгиев - Практически проблеми, свързани със собствеността, изд. 2017 г. (няма я на пазара вече) някъде в началото шишеше, че има две мнения, респективно две противоречиви решения бабичките от София:
1. Първата е по решение от 1994 ? - Не могат.
2. Втората е по решение от 1996 ? - Могат, но само от етажен собственик/съсобственик в сградата. Аз тази теза не я поддържам, защото в книгата не се засяга хич специалната хипотеза - да се свои изба на апартамент, като така същия остава без прилежащо помещение. Тогава какво правим ? Обектът губи предназначението си на Жилище-апартамент ли ? Тъпотия, някой си е платил.
ако под своене имате предвид придобиване по давнсот, разбира се

Направена е поредната глупост в ЗУТ

Той целия зут е една тъпотия в която роля на колещ и бесещ играе главния архитект. В различните общини практиката по ЗУТ е различна.

как ще се установи,че подпокривното допълнителното не е станало застроено, т.е. обитаемо?

като се поискат заверени преписи на архитектурата на сградата. Те се пазят в общината. (заверени винаги, защото ако са незаверени в следствие на корупционни практики могат да изчезнат от архивите)

Кой ще установи нарушението и по какви причини прокурор ще нареди да влиза в частни жилища, придружен от полиция?

Вещо лице, назначено от съда или органите на досъдебното. Респективно експерти на РДНСК, та дори и местните пожарникари могат да го установят, респективно да наложат администравна санкция за неспазване на техните си там правила за пожарна и аварийна безопасност.

Наличието на едно обзаведено подпокривно в което кипи живот ще го превърне ли в застроено, ако не са изградени масивни преградни стени, а си е цяло или преградено с паравани

Аз считам че няма. Ще имаме тогава едно просто заграбване на общи части - ползване без правно основание.

Каква ще е санкцията, да се разруши сградата, да се премахне покрива, само стените, глоба?

Първото и второто - едва ли. По скоро да се върне сградата в състояние, отговарящо на проектите за сметка на виновния. Глоба със сигурност.

При жалене какво ще установят вещарите, ако предишния ден мебелите и параваните са изнесени на стълбите? Или може би ще трябва да бутнем стълбите, защото са стани годни за обитание?

Че ако така правеха виновниците, аз щях да им пускам ИМ само да ги гледам как си търкалят параваните и мебелите. Ей така, за задоволство - като мразещ ги съсед. Колко пара ще ми излезе ? Минималния с таксата и на вещаря парата... имата няма 6-700 лв. КЕФ ЦЕНА НЯМА !

Иначе сериозно: Друг е въпросът, че не се сещам кой подяволите живее само с мебели и паравани в подпокривно. Нали ще останат следи - ток, вода, климатици и прочие. Не е реалистичнен сценарии, но все пак е вероятен.

В тая хипотеза, която се засяга темата, категорично мисля, че е трудно би се отговорило САМО АКО НЯМА архитектурни проекти. Тогава ще е "андибул морков"

[ivanov_p]

Определение № 356 от 19.07.2022 г. по гр. д. № 3957 / 2020 г. е,

Това определение казва единствено, че тавана не е незастроен, а е разделен с преградни стени на отделни помещения и те са станали общи части по естество. Няма поставен въпрос какво точно е застроено и незастроено, на който съдът да реши и това решение да стане задължително.
Пак повтарям, всеки незастроен таван може да се свои, ако отговаря на техническите изисквания и градоустройствените показатели не са изпълнени. Ако допуснем обратното ще стигнем до абсурда, че обща част по естество може да стане такава по предназначение само ако се раздели на повече от една част или с други думи ако тавана отговаря на техническите изисквания и е едно цяло не може да се свои, но ако се прегради на две - може.
Както и да се върти и суче застроено-незастроено не може да се обвърже с обща част по естество-предназначение.
Незастроено означава точно това - незастроено, липса на нещо обособено в подпокривното пространство заключено от последната плоча и плоскостите на покрива. Застроено го прави наличието на една или повече преградни стени, които го разделят на обособени части. Самото разделяне на подпокривното пространство го прави застроено, без да е задължително отделните части да са станали общи части по естество, т.е. с нужните технически изисквания за годни за обитаване помещения.

Вещо лице идва след като издаден акт се обжалва. Въпросът е как ще се направи този акт, без прокурор да санкционира влизането и на какво основание ще го направи? Едно е от улицата да видиш, че неизползваемата тераса е станала още един етаж, друго е общинари да плъзнат като хлебарки из сградите и да прилъгват деца и изкуфели баби да ги пуснат на тавана за да търсят нередности или да следят с дронове дали там има движение.

[hristev]

ОПАААА, пейстнал съм неправилното определение.

Това е правилното:

Определение № 636 от 28.12.2018 г. по гр. д. № 2686 / 2018 г. на Върховен касационен съд, 2-ро гр. отделение

Онова с извадката, от по-горе.

Второто, евентуално поддържано основание за собственост - придобивна давност, съдът е намерил за доказано. От показанията на свидетелите Д., И. и М. /в тази част неговите показания са кредитирани, защото съвпадат с изнесеното от останалите свидетели/ безпротиворечиво се установява, че ищецът и неговото семейство обитават апартамента от момента на придобивната сделка през 1984г., като преди това - от 1967г. до 1984г. апартаментът е бил във фактическата власт на В. М. - брат на ищеца. С оглед на това, съдът е заключил, че към 1984 процесните помещения вече са били присъединени към апартамента на С. М. и оттогава се владеят от него, като част от жилището му. Съдът е приел, че не е налице пречка за придобиване по давност поради предназначението на помещенията като тавански. Изхождайки от приетото в Тълкувателно решение № 34/15.03.1984 г. на ОСГК, че подпокривното пространство представлява обща част по естеството си, ако не е изградено като отделни обекти или сервизни помещения към такива, е счел, че в случая обособените две помещения са складови по смисъла на тълкувателния акт, а не са незастроено подпокривно пространство. Затова същите не са обща част по естеството си. Доколкото е установено, че сградата от 1906г. е била отчуждена по реда на ЗОЕГПНС, то отчуждаването е обхванало и подпокривното пространство, понеже не е установено дали изобщо са съществували към 1949г. процесните помещения и дали са били присъединени към жилището, което не е отчуждено. С оглед забраната на чл. 86 ЗС, то придобивна давност е започнала да тече от 25.02.1992 г. с влизането в сила на ЗВСОНИ, когато е възстановена собствеността на бившите собственици. От този момент нататък в следващите 10 години давностният срок е изтекъл.

ИНАЧЕ ИЗ Решение № 211 от 13.09.2011 г. по гр. д. № 1940/2009 г. на Върховен касационен съд. За моменът, към който се определя дали незастроеното е обща част.

Въззивното решение е допуснато до касационно обжалване на основание чл. 280, ал.1, т.1 ГПК по въпроса за определяне вещноправния статут на таванското помещение. Даденото от въззивния съд разрешение на този въпрос противоречи на ТР № 34/15.08.1983 г. на ОСГК. В същото е прието, че съгласно чл. 63, ал.1 от Наредба № 5 за правила и норми по Т./отм./ в обема на подпокривното пространство на сгради със скатен покрив могат да изграждат, въз основа на одобрен архитектурен проект, жилища, стаи за творческа или научна дейност за ползуване на обитателите от по- долните етажи, ателиета за научна, художествена или друго творческа дейност, сушилни, складови помещение. Когато същото не е изградено по този начин, а представлява общ незастроен обем между плочата на последния етаж и покривната конструкция, то е обща част. Ако има нужната височина, пространство и обем за изграждане на складови помещения, стаи за творческа дейност или самостоятелни обекти, могат да се обособят части за преминаване и има достъп от редовна стълба, таванът е обща част по предназначение. Ако обаче не отговаря на тези критерии и е неизползваем, освен като изолация между последната плоча и покрива, той е обща част по естеството си.

От значение за определяне статута на спорното помещение като самостоятелен обект на правото на собственост или като обща част по смисъла на чл. 38 ЗС е предназначението, което то е имало към момента на възникване на етажната собственост.

Намирам за безспорно, че ТР 34 от 83 си е баш "батката на квартала". Все пак се ползва в практиката на ВКС дълги години след приемане на ЗУТ. Да не говорим, че след като моментът на определяне е към момента на възникване, то вероятно моментът на проектиране в общия случай е по-вероятно да бъде п облизък до 84та, отколкото до приемането на ЗУТ през 2001.

[ivanov_p]

Тези решения са си хубави, но ние не говорим за тях и въпросите, които решават, а за това кое е застроено и незастроено. Незастроеното е това подпокривно пространство в което няма преградни стени, които да обособяват отделни помещения. Застроено е това подпокривно пространство, което е разделено на отделни помещения. Зали ще е застроено или не зависи не от това дали ще е обща част по естество или предназначение, а от наличието на преградни стени. Застроеното подпокривно може да бъде изцяло обща част по естество, да е разделено на помещения чиято площ е равна на площта на плочата и всяко едно от тези помещения да отговаря на изискванията които да го направят годно за отделен обект. Застроеното подпокривно може да е частично обща част по естество и частично по предназначение, но може и да е изцяло обща част по предназначение, ако всички отделни обекти нямат нужните технически параметри за да бъдат отделни обекти, напр. височината е малка.
Въпросът, неразгледан в тези решения е, дали може да се сви целия незастроен таван, ако отговаря на техническите изисквания? Според мен може.
Очевидно е, че решенията не определят кое е застроено и незастроено, а последиците от самото застрояване.
Един "много печен" архитект, с дълъг опит, зазал, че ако има втора плоча над пода на тавана, при всички случаи това бил застроен таван и така го приемали столичните районни гл. архитекти. Какво да коментираме? Втората плоча не променя нищо, тя просто намалява височината на подпокривното как го прави застроено не се разбира, но поне указва, да не се проектира втора плоча. Както е казал Монтесума на Клеопатра: "Хвани един, изяж всички"!

[hristev]

Довечера ще се прибера вкъщи и ще цитирам решенията за свояване на общи части.

Явно само това остана необсъдено

[hristev]

Накратко: Ако е обща част не може да се придобие по давност. Ако е прилежащо помещение, което не е обща част - спорно е, но СПОРЕД МЕН не може да се придобие по давност. Цялата тирада по-долу.

Приемам за безспорно, стъпвайки на лични мои разсъждения и съдебна практика - СПОРЕД МЕН, че:

1. Дали едно таванско помещение е застроено или незастроено, се определя към момента на възникване на ЕС/съсобствеността;
2. Ако е незастроено е обща част;
3. Ако се застрои и се ползва - без да е проектирано, не може да се придобие по давност, защото никой не може да черпи права от своето противоправно поведение.
3. Ако е проектирано като незастроено, но в последствие е застроено БЕЗ РЕШЕНИЕ НА ОСЕС, респективно без да се мине по законоустановения ред към момента на преустройството и промяната на предназначението - пак е обща част. Просто е обща част, която някой непозволено е завзел и променил.


От там, по въпроса на своенето - ПАК СПОРЕД МЕН и спроед Александър Георгиев в неговата книга Практически въпроси на собствеността, изд. 2017 (няма я никъде, едвам я намерих на тройна цена преди време), съществуват две мнения, за които съм забелязал, че се преразказват през годините от различни състави на ВКС.

1. Решение № 673 от 01.11.1996 г. от гр. д. № 635/1996 г. 1г.о ВКС - цитирам: "Нищожна е доброволна делба, по силата на която придадените към отделните жилища помещения в зимника се отреждат в самостоятелна собственост. ... Те нямат самостоятелно правно и техническо съществуане, а са акцесорни към жилищата... По същите причини не могат да се придобиват по давност."

2. Обратното КОЕТО ЛИЧНО АЗ НЕ СПОДЕЛЯМ: Решение № 12666 от 07.07.1995 г. по гр. д. № 1439/1994, 4то г.о. на ВКС - цитирам: "Не съществува азабрана да се придобие по давност прилежащо помещение - мазе, щом в сградата владелецът има друг обект - апартамент.... Забраната съществува единствено за лица, които нямат никаква собственост в сградата, но е неотносима към етажни собственици."

В полза на двете становища, в годините след деветдесетте, може да намерите няколко таквиа решения на ВКС. Нали, там, вкс-то, хвърляне на боб, знаете как е...

Та, НАЙ СИЛНОТО - http://domino.vks.bg/bcap/scc/webdata.n ... 76002D81B3

Отговорът на втория въпрос - може ли да се придобие по давност обща част в сграда в режим на етажна собственост ако не е обособена по надлежен ред в самостоятелен обект с надлежни строителни книжа и въз основа на съгласие на собствениците е отрицателен. Ако законът не допуска придобиване чрез присъединяване или чрез сделка, то е недопустимо придобиване и по давност. За общите части по естеството си, тъй като са необходими за нормалното функциониране на сградата и за нормалното ползване на отделните обекти на собственост, придобиването им по давност е невъзможно. За общите части по предназначение, ако етажните собственици не са се противопоставили на установеното владение от етажен собственик и от това може да се направи извод за недвусмислено изразено тяхно съгласие, както и кумулативно ако придобиването по давност не би противоречало на строителните правила и норми, а и на императивните норми на ЗУТ, обща част по предназначение може да се придобие по давност. Преценката обаче за това дали придобиването по давност би противоречало на строителните правила и норми и на нормативните актове, действали към момента на придобиването е конкретна за всеки отделен случай.

Относно възможността да се придобива по давност обща част от сграда в режим на етажна собственост, с Решение № 394 от 22.10.2010 г. на ВКС по гр. д. № 185/2010 г., II г. о., ГК, е приел, че:

„В него е прието, че не съществува забрана да се придобие по давност такова помещение, щом в сградата владелецът има друг обект – апартамент. Настоящият състав споделя изразеното в това решение становище за възможността да се придобие на основание давностно владение правото на собственост върху обект, представляващ принадлежност към жилище в една сграда /по смисъла на чл. 37 ЗС/, доколкото владението се осъществява от един от собствениците на жилище спрямо друг такъв в същата сграда, но тази практика в случая е неприложима и касационната инстанция следва да произнесе решение на основание чл. 291, т. 3 ГПК: Установено е по несъмнен начин, че касаторът упражнява фактическа власт върху спорното мазе № 13, като същият е възразявал, че го е придобил по давност с непрекъснато владение в продължение на повече от 10 години. Възражението му е неоснователно, с оглед липсата на осъществявано владение, по смисъла на чл. 68, ал. 1 ЗС, което да е породило правните последици на придобиване на собствеността, съгласно чл. 79, ал. 1 ЗС. За осъществяване на този придобивен способ е необходимо наличието на двата елемента на владението – упражняването на фактическата власт върху вещта и намерението за нейното своене, да са станали достояние на собственика, спрямо който владелецът упражнява фактическата власт. В случая това не е така. Придобиването на собствеността от касатора на неговия апартамент № 8 в същата сграда /с придадените към него таванско помещение № 8 и мазе № 8/ е от 19.11.90 г., поради което и той е могъл да придобие спорното чуждо мазе по давност след десет години – 19.11.2000 г. Преди тази дата обаче собствеността на апартамента, към който принадлежи това мазе, съгласно архитектурния план /обстоятелство, установено по несъмнен начин от заключението на техническата експертиза и колорираната в червен цвят скица към него/ е прехвърлена с нотариален акт № 60 от 26.04.2000 г. на ищеца К. Х. К. Неговият праводател не е загубил правото си на собственост върху принадлежащото към апартамента му мазе, тъй като не са налице предпоставките за това по чл. 99 ЗС – друг /в случай касаторът/ не го е придобил на твърдяното в настоящето производство придобивно основание – давност, най-малкото защото не е бил изтекъл необходимия срок за това, нито е налице позоваване на давност спрямо него. Затова и сделката е породила вещнопрехвърлително действие и приобретателят по нея К. К. се легитимира като собственик на спорното мазе и е предявил иска си за неговата ревандикация, и то преди изтичане на придобивна давност спрямо него. Изтеклият период от време, през който е упражнявано владение от касаторът спрямо предишния собственик на мазето, не може да се противопостави на ищеца, тъй като не е налице изрично позоваване от страна на владелеца за присъединяване на това владение, манифестирано по един несъмнен начин, за да стане достояние на собственика и да породи правните последици на давността.

Поради това и позоваването на давностно владение за придобиване на правото на собственост върху мазе № 13 е неоснователно, което обосновава същия краен извод за основателността на ревандикационния иск против касатора.“.

В крайна сметка, аз съм убеден за себе си, че не може. Ако бях съдия, щях да свиря мача без грам съмнение. Не е правилно.

Обачеееееееее, ако някой ми възложи подобен казус, ще защитавам обратната теза със зъби и нокти. Респективно като пич ще му кажа, че хем така, хем така, обаче ще направим всичко възможно да е първото. Дори ще дам примери и с минали успехи мои, и други подобни тъпотии.

Въпреки това смята, че шансът е по-голям съдът да отсвири, че не може да се придобива по давност.

Винаги може да се навеждат такива, субективни аргументи, конкретни, такива... философски... Знае ли се...