Може ли с решение на ЕС, да се ограничат права на наемател

[swenstyle]

дано да го обясня точно

Жилищна сграда с 50 апартамента, 10 магазина и 10 общи паркоместа в двора. Всички обекти имат идеални части от правото на строеж и идеални части от земята.
Собствениците на апартаменти, искат да гласуват на събрание, че само те могат да паркират на общите паркоместа и да сложат бариера.
Т.е. собствениците и наемателите на магазините, както и наемателите на апартаменти които се дават под наем, също да нямат право дори да влизат в двора.
Аз съм собственик, но не ми се струва юридически възможно да се взема тако решение.
Най-малкото утре може да се окаже, че наемодателите на обекти имат превес при едно ново ОС и да решат обратното.

[guest1]

Здлавейте.

Според мен „ключа“ е изречението

Всички обекти имат идеални части от правото на строеж и идеални части от земята.

Няма начин да се ограничи правото на ползване на общите части, без значение дали от собственик, ползвател, обитател или наемател. Затова тези части са общи - защото ползват и се ползват от всички.

[hristev]

Чл. 11. (1) Общото събрание:

10. приема решения и за:
б) отдаване под наем или за предоставяне за безвъзмездно ползване на общи части на сградата при спазване на нормите за пожарна и аварийна безопасност;

[guest1]

Чл. 11. (1) Общото събрание:
10. приема решения и за:
б) отдаване под наем или за предоставяне за безвъзмездно ползване на общи части на сградата при спазване на нормите за пожарна и аварийна безопасност;

Хубав цитат, но ... кои общи части?

Чл. 38. При сгради, в които етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици, общи на всички собственици са земята, върху която е построена сградата, дворът, основите, външните стени, вътрешните разделителни стени между отделните части, вътрешните носещи стени, колоните, трегерите, плочите, гредоредите, стълбите, площадките, покривите, стените между таванските и избените помещения на отделните собственици, комините, външните входни врати на сградата и вратите към общи тавански и избени помещения, главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби, асансьорите, водосточните тръби, жилището на портиера и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползуване.
Може да се уговори частите на сградата, които обслужват само някои от отделно притежаваните етажи или части от етажи, да бъдат общи само на лицата, чиито помещения обслужват.
Общите части не може да се делят.

[bozyo]

Чл. 11. (1) Общото събрание:
10. приема решения и за:
б) отдаване под наем или за предоставяне за безвъзмездно ползване на общи части на сградата при спазване на нормите за пожарна и аварийна безопасност;

Хубав цитат, но ... кои общи части?

Собствениците на апартаменти, искат да гласуват на събрание, че само те могат да паркират на общите паркоместа и да сложат бариера.

Чл. 31. Всеки съсобственик може да си служи с общата вещ съобразно нейното предназначение и по начин да не пречи на другите съсобственици да си служат с нея според правата им.
Когато общата вещ се използува лично само от някои от съсобствениците, те дължат обезщетение на останалите за ползата, от която са лишени, от деня на писменото поискване.

[guest1]

...

Три цитата, а Вашето мнение е???
Какво всъщност казвате?

Собствениците на апартаменти, искат да гласуват на събрание, че само те могат да паркират на общите паркоместа и да сложат бариера.

С какво „са повече“ собствениците на апартаменти - спрямо собствениците на магазини?

[dimist]

Такова решение ще е незаконосъобразно, но трябва да го обжалвате в срок, иначе ще се стабилизира. При толкова обекти и само 10 паркоместа, не е ли по добре да предложите паркоместата да се отдават под наем,като собственици и наематели имат отстъпка от цената ? Знам, че в такива кооперации винаги има няколко човека, които се смятат привилегировани, в подобна кооперация имам случай един паркираше 6 автомобила, и като изкара някой, мести съседния да заеме две места. Дано нямате такива тежки случаи

[swenstyle]

благодаря до тук на всички.

Когато се предложи да се дават под наем, се явяват повече желаещи от колкото са местата. Възникава дилемата отдаване с търг или обявяване на наемна цена за съсобственици по висока от пазарната в района.

Действително има хора които спират няколко автомобила в двора и не иг местят с месеци. Аз гледма да спра на улицата, та вечерта да останат места за закъснелите съседи в двора. Имат гараж но не спират вътре, а заемат паркомясто.

Мисля че е по-солидарно да гласуваме максимум един автомобил на от самостоятелен обект. Който има гараж да не спира за през нощта на общит места.

Всъщност дори сметнах, че ако разпределим правото на ползване по време се падат около 2-3 месеца на обект, А след това чрез жребии кой кога през годината да паркира. Тези който няма кола може да си продадат двата месеца на съседа. Това са поне 300 лева - ще си платят режийните за ОЧ за почти цяла година - но групичкта на целогодично паркиралите в двора надигна вой и надделя.

[guest1]

Мисля че е по-солидарно да гласуваме максимум един автомобил на от самостоятелен обект. Който има гараж да не спира за през нощта на общите места.

Това е много логично. Подобно условие има в чл. 90, т. 4 от Наредбата за организация на движението на територията на Столична община

[hristev]

Начинът на ползване и управление на незастроена част от дворното място, в което е построена жилищната сграда и което представлява обща част на същата, се определя по решение на Общото събрание на собствениците в етажната собственост по реда на ЗУЕС (чл. 11, ал. 1, т. 10, б. и ЗУЕС).

Съгласно разпоредбата на чл. 5, ал. 1, т. 1 ЗУЕС собствениците на самостоятелни обекти имат право да използват общите части на сградата по предназначение, като на основание чл. 6, ал. 1, т. 1 ЗУЕС следва да не пречат на другите собственици да ползват общите части. От компетентност на Общото събрание на собствениците е вземането на решения относно използването на общите части, като по отношение на местата за паркиране е налице правна регламентация в чл. 43, ал. 3 ЗУТ - ако урегулираният поземлен имот е обща част на сградата - етажна собственост, то местата за паркиране се разпределят от Общото събрание на етажните собственици;

Ако земята не е обща част на сградата, то паркирането се осигурява чрез разпределение на ползването на свободната дворна площ, която не е необходима за ползване на сградата по предназначение.

Когато не всички собственици на самостоятелни обекти в сградата – етажна собственост притежават идеални части от дворното място, то незастроената част на дворното място няма статут на обща част по смисъла на чл. 38 ЗС. Тогава ползването на този двор се извършва по реда на чл. 32, ал. 1 ЗС - по решение на съсобствениците, притежаващи повече от половината от вещта, а при непостигане на мнозинство въпросът се решава от съда по реда на чл. 32, ал. 2 ЗС.

С аргумент от обратното, когато всички собственици на самостоятелни обекти в сградата – етажна собственост притежават идеални части от дворното място, то незастроената част на дворното място има статут на обща част, тоест се управлява по решение на общото събрание. Тоест няма правна пречка общото събрание да извършва действие по управление /да се различава управление от разпореждане/ - тоест да го отдава под наем, или за безвъзмездно ползване за срок до 3 години.

В хипотезата на горния абзац, който е недоволен - да ходи да пие студена вода, доколкото грамотно е проведена процедурата по уведомяване, протоколиране и взимане на решението на етажната собственост, както и по сключване на договорите, разбира се.

[ivanov_p]

Недоволния има избор - да пие студена вода или да си поиска парите за ползването на общата част, според дела му в нея. Отделен е въпросът по тълкуване на "разпределението" направено от ОС. По строителни норми от много време се предвижда по едно паркомясто на жилище, даже имаше момент когато коефицентът беше 1,1 паркомясто и не е много ясно какво може да направи етажната собственост - да лиши някой от ползване на паркомясто или да разпредели предвидените по закон паркоместата между обектите в сградата.
Съсобствениците взимат решение за ново стрителство по ЗС, но разрешението за строителство дава общината по ЗУТ и Наредбата към него. Дори да е останала малко плътност и кинт, налице трябва да са и отстоянията, както и специфичните изисквания за самия обект, напр. басейн. Трябва да се има предвид, че тълкуването на съдилищата дори за паркови и градински съоръжения беше, че такива се слагат само с разрешение за строеж, а за да се сложат без такова може само ако имота е предвиден за парк, т.е. ако е общински или държавен.
Между другото не знам как точно ще става строителството по решение на мнозинството от собствениците, когато от общината, ВиК, за енергото не съм сигурен, искат подписи на всички собственици и въобще не им минават номерата с решения на ОС. Достатъчно е един руснак да се е изпружил в Сибир и докато не намерят наследниците му да подпишат документите целия комплекс в Слънчев бряг или Обзор си остава на общ водомер.

[guest1]

...

Това ми напомня ...

Пилот на хеликоптер се загубил в бурята. Видял небостъргач и показал табела с надпис: "Къде съм?". От там му показали друга табела: "В един хеликоптер". Спътникът му казал:
- Карай наляво!
- Откъде знаеш?
- Това може да бъде само офисът на Microsoft!
- ?!?
- Отговорът беше също като Help-а на Windows. Абсолютно точен и също толкова безполезен.

[hristev]

Вижте, аз правя копи/пейст /с малко тълкуване от моя страна/ на Решение по дело №7725/2022 на Районен съд - Бургас. Просто това беше първото решение, което намерих. Впрочем - съществуват множество такива решения.

Ето друго - РЕШЕНИЕ № 564 04.05.2022 ОКРЪЖЕН СЪД – ПЛОВДИВ, VII СЪСТАВ

"Когато в дворното място е построена сграда в режим на етажна собственост и всички собственици на самостоятелни обекти притежават и съответни идеални части от дворното място, то незастроената част на дворното място представлява обща част на сградата. Когато обаче не всички собственици на самостоятелни обекти в сградата-етажна собственост притежават идеални части от дворното място, то незастроената част на 6 дворното място няма статут на обща част по смисъла на чл. 38 ЗС."

Ето трето - РЕШЕНИЕ № 3459 гр. С., 06.03.2023 г.СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 50 СЪСТАВ

Дворното място е обща част по предназначение на етажната собственост, но само тази част от него, която е нужна за ползване на сградата по предназначение и за осигуряване на достъп до нея с оглед правата на суперфициара, т.нар. суперфициарно пространство. Останалата част от дворното място може да бъде обща част на етажната собственост само, ако е налице пълна идентичност между етажните собственици и собствениците на земята, върху която е построена. В противен случай дворното място, притежание на собствениците на земята, може да се разпредели от тях за ползване по реда на чл. 38, ал. 2 от ЗС. В този смисъл е чл. 43, ал.3 от ЗУТ - когато урегулираният поземлен имот е обща част към сграда - етажна собственост, необходимите места за паркиране могат да бъда осигурени и в свободната дворна площ чрез разпределяне на ползването на част от дворното място от общото събрание на етажните собственици при спазване на нормативите за минималната задължително озеленена дворна площ.

Правете разлика между разпределяне на ползване - 100% съгласие, и предоставяне за възмездно/безвъзмездно ползване по силата на решение на общото събрание и договор - последното, не следа да бъде за срок от над 3 години. И нормата на ЗУТ и нормата на ЗУЕС е диспозитивна.

След като дворът е обща част -няма пречка мнозинсвото на собствениците определят кой може да пакрира в него, респективно който е недоволен - да ходи да пие студена вода, доколкото грамотно е проведена процедурата по уведомяване, протоколиране и взимане на решението на етажната собственост, както и по сключване на договорите, разбира се.

[guest1]

Вижте, аз правя копи/пейст /с малко тълкуване от моя страна/ на Решение по дело №7725/2022 на Районен съд - Бургас. Просто това беше първото решение, което намерих. Впрочем - съществуват множество такива решения.

За виждане - виждаме, но вие май не четете. В преамбюла автора си е казал

Жилищна сграда с 50 апартамента, 10 магазина и 10 общи паркоместа в двора. Всички обекти имат идеални части от правото на строеж и идеални части от земята.
Собствениците на апартаменти, искат да гласуват на събрание, че само те могат да паркират на общите паркоместа и да сложат бариера.
Т.е. собствениците и наемателите на магазините, както и наемателите на апартаменти които се дават под наем, също да нямат право дори да влизат в двора.

Какъв е смисъла от това „ако това, ако онова“ - щом нещата са ясни?
60 СОС-а и 60 собственика, и последващо противопоставяне по измислен критерий.

Наскоро имаше тема за дописвани протоколи от ОС и прочие дивотии.

[ivanov_p]

След като дворът е обща част -няма пречка мнозинсвото на собствениците определят кой може да пакрира в него, респективно който е недоволен - да ходи да пие студена вода

ОС може да вземе решение с което разпредели ползването на общите части по ЗУЕС или да започне ново строителство, само при спазване на условията в ЗС, ЗУТ и други закони. Позоваването на норма от ЗУЕС не отменя ЗУТ и особено градоустройствените показатели. Решението не може да отмени и ЗС и правото на съсобственика да поиска обезщетение, когато по него е лишен от ползване на общата част.
В случая с питащия това означава, че дори да е пропуснал срока за обжалване на Решението на ОС, може да се защити ако приетото решение, макар и влязло в сила, не е съобразено със ЗУТ, а ако е съобразено, може да го саботира като не подписва документите по строителството и накрая, може да поиска обезщетение по ЗС ако не може обективно да ползва общата част, напр. същата е разпределена в паркоместа, клуб с ограничен достъп, площадка за определен спорт, но не и ако за общо ползване. Ако е за общо ползване, напр. барбекю с маси, може да поиска от ОС да приеме решение за въвеждане на платен достъп - когато някой го ползва да плаща на час и да се ползва до определен час. Това е разпространена практика там, където има стаи за празненства - имаш рожден ден, наемаш стаята, плащаш в общата каса.

[swenstyle]

След като дворът е обща част -няма пречка мнозинсвото на собствениците определят кой може да пакрира в него, респективно който е недоволен - да ходи да пие студена вода, доколкото грамотно е проведена процедурата по уведомяване, протоколиране и взимане на решението на етажната собственост, както и по сключване на договорите, разбира се.

ако правилно съм разбрал, след като двора е обща част, то ОС може да вземе решение (примерно) в двора имат право да паркират безплатно собствениците на апартаменти от 1 до 10 (на 10-те паркоместа), като ще се монтира бариера и контрол над нея ще имат само собствениците от 1 до 10, а останалите обекти нямат право дори да влизат в двора с автомобил, а защо не и ОС да им забрани и пеша да преминават.

[hristev]

Нека да се прави разлика между разпореждане и управление. Важно е.

Разпределението на реалното ползване е приравнено на разпореждане, затова трябвва да участват ВСИЧКИ

Предоставянето под наем/безвъзмездно ползване на обща част по реда на ЗУЕС за срок до 3 години е действие на управление. Ако е над 3 години - действие на разпореждане представлява.

Тоест- при действие на управление и действия на разпореждане се прилагат общите закони, които са ЗС и ЗЗД, , ,но що се касае до общи части ЗУЕС е специален закон и дерогира нормата на чл. 32 от ЗС, доколкото регламентира нещо различно.

Когато се управляват общи части - ЗУТ не е приложим, все пак - няма да строим я.

Правете разлика между разпределяне на ползване - 100% съгласие, и предоставяне за възмездно/безвъзмездно ползване по силата на решение на общото събрание и договор - последното, не следа да бъде за срок от над 3 години. И нормата на ЗУТ и нормата на ЗУЕС е диспозитивна.

ЗУЕС си взаимодейства и със ЗЗД, затова следва да се съблюдава нормата на чл. 229 ЗЗД. - и от там три годишния срок, доколкото с договор не следва да се предоставя ползването за срок над три години без съгласието на всички, разбира се.

Не ми се влиза в детайли, мързи ме.

[guest1]

Нека да се прави разлика между разпореждане и управление. Важно е.
Разпределението на реалното ползване е приравнено на разпореждане, затова трябвва да участват ВСИЧКИ
Предоставянето под наем/безвъзмездно ползване на обща част по реда на ЗУЕС за срок до 3 години е действие на управление. Ако е над 3 години - действие на разпореждане представлява.
Тоест- при действие на управление и действия на разпореждане се прилагат общите закони, които са ЗС и ЗЗД, , ,но що се касае до общи части ЗУЕС е специален закон и дерогира нормата на чл. 32 от ЗС, доколкото регламентира нещо различно.
Когато се управляват общи части - ЗУТ не е приложим, все пак - няма да строим я.

Правете разлика между разпределяне на ползване - 100% съгласие, и предоставяне за възмездно/безвъзмездно ползване по силата на решение на общото събрание и договор - последното, не следа да бъде за срок от над 3 години. И нормата на ЗУТ и нормата на ЗУЕС е диспозитивна.

ЗУЕС си взаимодейства и със ЗЗД, затова следва да се съблюдава нормата на чл. 229 ЗЗД. - и от там три годишния срок, доколкото с договор не следва да се предоставя ползването за срок над три години без съгласието на всички, разбира се.
Не ми се влиза в детайли, мързи ме.

Мързи - не мързи, щом си казал „А“- кажи и другите букви!

Излиза, че с решение но ОС - мога да ползвам (под наем или безвъзмездно) стълбището, а съседите да си влизат в апартаментите както искат?
Щото стълбище, двор, входни врата и антре - все са общи части.

[hristev]

б) отдаване под наем или за предоставяне за безвъзмездно ползване на общи части на сградата при спазване на нормите за пожарна и аварийна безопасност;

Не е законосъобразно да се отдава под наем стълбището, доколкото би се блокирал евакуационен път. Още повече - не е законосъобразно с такова решение да се накърнява абсолютното право на собственост върху самостоятелен обект в с сградата.

Твърдя, че когато имаме съсобственост вещта се управлява с решение на мнозинството, а когато управляваната вещ е обща част - по решение на общото събрание. Разбира се - това решение не създава права и задължения..., то просто отваря вратите за подписване на договор за наем/безвъзмездно ползване между наемателя и етажната собственост, представлявана от управителя/управителния съвет, или фирмата, която упражнява тези функции, или от пълномощник. Тоест - ползване на паркомясто с решение, но без договор = неоснователно обогатяване.

При всички случаи - когато един собственик, упражнявайки своето право на собственост върху определена вещ, не следва с факта на упражняване на собствеността си да пречи на друг собственик да упражнява правата си върху друга вещ. Развивайки тази теза - ще е незаконосъобразно да пльоснем паркомясто пред входа на сградата, но не и в далечния ъгъл на двора. Респективно ще е законосъобразно да отдадем под наем стаята до асансьора, но не и самия асансьор.

[guest1]

б) отдаване под наем или за предоставяне за безвъзмездно ползване на общи части на сградата при спазване на нормите за пожарна и аварийна безопасност;
Не е законосъобразно да се отдава под наем стълбището, доколкото би се блокирал евакуационен път. Още повече - не е законосъобразно с такова решение да се накърнява абсолютното право на собственост върху самостоятелен обект в с сградата.
Твърдя, че когато имаме съсобственост вещта се управлява с решение на мнозинството, а когато управляваната вещ е обща част - по решение на общото събрание. Разбира се - това решение не създава права и задължения..., то просто отваря вратите за подписване на договор за наем/безвъзмездно ползване между наемателя и етажната собственост, представлявана от управителя/управителния съвет, или фирмата, която упражнява тези функции, или от пълномощник. Тоест - ползване на паркомясто с решение, но без договор = неоснователно обогатяване.
При всички случаи - когато един собственик, упражнявайки своето право на собственост върху определена вещ, не следва с факта на упражняване на собствеността си да пречи на друг собственик да упражнява правата си върху друга вещ. Развивайки тази теза - ще е незаконосъобразно да пльоснем паркомясто пред входа на сградата, но не и в далечния ъгъл на двора. Респективно ще е законосъобразно да отдадем под наем стаята до асансьора, но не и самия асансьор.

С тези приказки - как решавате противопоставянето:

Собствениците на апартаменти, искат да гласуват на събрание, че само те могат да паркират на общите паркоместа и да сложат бариера.
Т.е. собствениците и наемателите на магазините, както и наемателите на апартаменти които се дават под наем, също да нямат право дори да влизат в двора.

Обърнете внимание на подчертаното! Собственик на апартамент - с права, наемател на същия апартамент - без права.

Чл. 37. (4) В сграда в режим на етажна собственост необходимите места за паркиране се осигуряват с инвестиционния проект във:
3. отделни места за паркиране със статут на принадлежност към съответните самостоятелни обекти в сградата.

Прави ли ви впечатление, че принадлежността е към обекта - не към лицето, което ще ползва мястото?